부동산을 소유하거나 거래함에 있어서 세금에 대한 지식은 필수적입니다. 부동산 세금을 내기 위한 가장 중요한 기준은 공시지가인데요. 오늘은 많은분들이 궁금해하시는 아파트 공시지가 조회 방법에 대해 알아보겠습니다. 그에 더해 공시지가란 무엇인지 등에 대한 기본적인 정보들도 전달해 드려보겠습니다.
목차
- 공시지가란?
- 공시지가 종류
- 공시지가, 공시가격 차이점
- 아파트 공시지가(공시가격) 조회 방법
공시지가란?
부동산 관련 뉴스를 보면 가장 많이 등장하는 단어 중 하나는 공시지가입니다. 그럼 공시지가란 무엇일까요?
공시지가란 국토교통부 장관이 토지에 대해 책정해 놓은 단위면적당 가격입니다. 책정이 필요한 이유는 토지의 특성상 시장경제 원리에 따라 균형 가격의 성립이 어렵기 때문입니다. 쉽게말해, 땅은 위치나 모양, 사용 용도에 따라서 가격이 천차만별로 다를 수 밖에 없습니다. 그렇기 때문에 나라에서 토지를 종류별로 구분을 한 다음, ‘이 종류의 토지는 이 가격이면 적당하다’라고 정해주는 곧 공시해주는 것이 바로 공시지가입니다. 공시지가를 책정할 때는 토지의 주변 환경이나 자연적인, 사회적인 조건 또는 이용 용도에 따라 가격에 매겨집니다.
공시지가가 중요한 이유는 바로 서론에서도 언급했듯이, 세금을 납부하기 위한 기준이 되기 때문입니다. 그렇기에 부동산과 관련된 세금인 양도소득세나 취득세를 산정할 때 산정 기준에서 공시지가는 빠지지 않고 등장합니다.
많은 분들이 공시지가와 실거래가를 혼동하는데요. 해당 내용은 아래 글을 통해서 확인해보시면 도움이 되실겁니다.
공시지가 종류
이제 본격적으로 공시지가에 대해 알아보겠습니다. 공시지가는 크게 아래와 같이 두가지로 나뉩니다.
- 표준지 공시지가
- 개별 공시지가
먼저 표준지 공시지가란 전국의 약 3,200만 필지의 땅 중에서 대표성이 있는 50만여 필지를 선정해서 그것들에 매긴 가격을 의미합니다.
전국에 있는 토지의 필지는 수천만개가 되는데 그것들에 일일이 가격을 매기는 것이 아니라, 그 토지들이 갖고 있는 일정한 특성에 따라 분류해서 50만여 종류(2022년 기준 약 54만)의 필지에 대해 단위면적(㎡)당 가격을 매긴것이 바로 표준지 공시지가입니다. 이 가격은 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 공시일 기준으로 산정합니다. 이 가격은 토지보상금과 개별공시지가 산정의 기준이 됩니다.
그 다음으로 개별 공시지가란 앞의 표준지공시지가에서 설명한 표준지 이외의 개별 토지에 매겨진 단위 면적 당 가격입니다. 이 가격은 표준지공시지가를 바탕으로 시장이나 군수, 구청장 등이 정합니다. 주변에 책정된 표준공시지가를 토대로 토지 특성에 맞추어 가격 배율을 계산하고 토지 조사와 감정 평가사의 의견 등을 종합해서 가격을 결정합니다.
개별 공시지가는 양도세와 취득세, 증여세, 상속세 등의 세금을 부과할 때 기준이 되며 또한 건강 보험료 산정이나 기초 생활 보장 등 여러 복지분야에서 활용되기도 합니다.
아래의 표에서 두 공시지가간의 차이와 각각의 공시 발표 시기 등을 참고하시기 바랍니다.
<표준지공시지가 개별공시지가 차이>
| 구분 | 표준지공시지가 | 개별공시지가 |
| 주체 | 국토교통부 장관 | 시,군,구 청장 |
| 공시 | 발표 : 매년 2월 말 기준 : 매년 1월 1일 | 발표 : 매년 5월 31일까지 |
| 평가방식 | 거래사례비교법(원칙) 수익환원법, 원가법 | 토지가격비준표 적용 (표준지 가격이 기준이 됨) |
| 효력 | 토지 거래의 지표 개별토지가격의 산정 기준이 됨 토지시장의 지가정보 제공 토지 보상금, 개별공시지가 산정 | 국세 및 지방세의 산정 기준 각종 부담금 부과 기준 국·공유재산 사용료, 대부료 산정을 위한 토지 가격 |
두가지 공시지가에 대해 알아보았는데요. 이 중에서 많이들 관심을 갖는 것은 보통 개별공시지가입니다. 왜냐하면 그 것이 곧 ‘나의 땅의 가격‘이기 때문입니다. 내 땅의 가격은 내가 그 땅을 사고팔 때의 가격이 아닌, 그 땅을 보유하고 있을 때 발생하는 세금(제산세 등)의 부과 기준이 됩니다.
단, 개별공시지가는 부동산 시세와는 다른 개념입니다. 이 부분은 위에 남겨 놓은 글을 참고하시면 됩니다.
공시지가, 공시가격 차이점
공시지가와 비슷한 개념으로 공시가격이라는 것이 있습니다. 많은 분들이 이 두개념을 혼동하는데 둘은 다른 개념입니다. 사실 이 글의 제목도 그렇고 이 글을 읽고 계신분들도 아마 ‘아파트 공시지가 조회’라고 검색하셔서 들어오신 분들이 많으실 텐데요. ‘아파트 공시지가 ‘라고 개인들이 흔히 말하는 개념은 사실, 통상적으로 아파트의 공동주택 ‘공시가격’을 의미하는 경우가 많습니다.
다시 돌아와서, 둘의 차이를 간단히 설명하자면 공시지가는 땅(토지)에 대한 가격이고, 공시가격은 땅과 그 위에 올라선 주택(아파트)에 대한 가격입니다. 즉 공시가격은 ‘집 값’이라고 할 수 있겠습니다. 공시지가에서 ‘지’가 한자 땅 지(地)임을 기억하면 기억하기 쉽습니다.
- 공시지가 : 토지의 가격
- 공시가격 : 토지를 포함한 주택의 가격
이 공시가격은 부동산 거래 시 부과되는 세금인 양도세, 취득세, 상속세 등을 부과할 때 기준이 됩니다.
주택 공시가격은 다음과 같이 세가지로 나뉩니다.
- 표준 단독주택 공시가격 : 정부가 정한 대표성을 띈 주택 22만개의 가격
- 개별 단독주택 공시가격 : 정부 기준을 참고하여 지자체가 발표한 개별주택 가격
- 공동주택 공시가격 : 정부가 정한 아파트 등 1,350만개의 가격
공시가격의 개념은 이 정도로만 살펴보고 추후에 포스팅을 통해 더 자세히 설명드리겠습니다.
여기까지 공시가격의 개념에 대해 설명드렸습니다. 그럼 이제 공시지가 조회 방법에 대해 알아보겠습니다. 위에서 말한 표준지공시지가와 개별지공시지가 그리고 공시가격 모두 국토부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 조회가 가능합니다. 아파트 공시지가 뿐 아니라 주택 공시지가, 상가 공시지가 모두 조회해볼 수 있으니 아래의 방법을 참고하시면 되겠습니다.
아파트 공시지가(공시가격) 조회 방법
아파트 공시지가 조회 사이트
1.국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속해줍니다.
2.조회 사이트에 들어가면 아래의 화면 두가지 중 하나가 뜰텐데, 이미지에 표시된 곳을 클릭하거나 조회하기 원하시는 가격으로 들어가줍니다.
아파트 공시가격, 다세대 주택 공시가격을 조회해보려면 ‘공동주택 공시가격’으로 들어가면 되며, 단독주택의 가격이 궁금하면 ‘개별단독주택 공시가격’으로 접속하면 됩니다. 만약 자신이 소유하고 있는 토지의 공시지가를 조회해보기를 원하면, 우측의 ‘개별 공시지가’에서 조회할 수 있습니다.
3. 많이들 궁금해 하시는 부분인 아파트 공시가격 조회 방법을 기준으로 설명하겠습니다. ‘공동 주택 공시가격’으로 들어가줍니다.
4.조회해보고 싶은 아파트의 주소를 도로명 검색이나 지번 검색으로 검색해서 지정해줍니다. 건물번호 또는 아파트 단지명을 기입한 후 ‘검색’해줍니다. 끝으로 동수와 호수를 고르고 ‘열람하기’를 누릅니다. (지도검색도 가능합니다)
5.다음과 같이 기입한 주소의 공시가격을 공시기준일 최근년도부터 조회해볼 수 있습니다.
공시가격 뿐만 아니라 표준지 공시지가, 개별지 공시지가도 이 사이트를 통해서 조회해볼 수 있습니다. 다만 앞에서 언급했던 공시 발표 기간이 지나야 전년도 공시지가 등을 조회해볼 수 있기 때문에 기간은 알고 있으셔야 합니다. (포스팅 중반 부 표 참조)
오늘은 공지지가란, 공시가격이란 무엇인지 또한 아파트 공시지가 조회 방법은 어떻게 하는지에 대해 알려드렸습니다. 부동산을 소유하고 거래하기 위해서는 정말 기본적이면서도 필수적인 내용이지만 헷갈릴수 있는 부분들이 많으니 이해가 될 때까지 여러번 참고해보시면 좋을 것 같습니다. 다음에는 더 유용한 정보와 쉬운 설명으로 돌아오겠습니다. 감사합니다.